当代物权法百科全书小辞典初稿30-1

　　物权公示方法

　　一、物权公示办法

　　物权公示办法，指根据不动产和动产的本质特征、一般规律和公示原则选择的可适性办法。理论上不动产登记公示、动产交付公示是很简单的，而在具体操作过程中会遇到一些意想不到的问题，需要根据具体情况、根据需要和可能进行针对性的研究，优化选择一些具体的办法。

　　物权公示，即不动产登记公示和动产交付公示，首先是确认、保护自主物权人的权利，其次是确认、保护其他物权人的权利。物权公示，是排他性的展示。

　　物权公示是物权人自发性的个人行为，但会产生一系列的物权反应。由物权人的自主权和公示权组合而成的物权公示，会发生优先权和优先权关系、排他权和排他权关系、对世权和对世权关系、溯及权和溯及权关系，进而产生各种各样的普通物权关系或者担保物权关系。如果当事人不遵守物权公示原则，或者采取的物权公示办法不正确，同样不能厘清物权、理顺物权关系。

　　1．物权公示规律

　　物权公示的原则是法定的，物权公示的办法是自发的或者意定的。这两者之间有一个剪刀差，剪刀差中存在时空差、办法差。同是物权公示，不动产登记公示与动产交付公示差别很大。不动产设立、变更、注销登记，大多数必须按时、按属地、按登记机构对口登记的。否则，问题轻些会影响到权利的实现和顺利行使，问题重些会影响到不动产权利的失效。譬如，业主购买到房屋而迟迟不能得到房产证，要想卖掉房屋变现或者还清难以承受的贷款是不可能的，要想得到买主认同也是不可能的。业主在房屋购买合同中，如果附加违约责任、赔偿损失的条款，可以对于转让人产生一定的压力，从而使得物权公示与保护落到实处。

　　对于动产交付公示而言，并没有不动产登记公示那么严格与急迫。对于小宗商品、价值不大商品和不是应急需要的商品，迟早几天交付也不会产生太大的影响。同是在合同生效基础上的公示却有一定的差别，不动产合同会附加制度物权法或者政策物权法的一些条件，而动产合同一般不会附加这种特殊的条件。并且，动产合同的生效往往意味着动产交付的生效，不需要公权和公事部门的审核通过。并且，动产合同的签订不完全依据成文法的规定来实行，特定情势下可以根据习惯法、自然法、道德法、逻辑法的办法来实行。日常生活中，居民购买柴米油盐酱醋茶等，根本不需要签订书面合同，一手交钱、一手交货就完成动产交付公示任务了。这就是动产普通物权法意思自治主义的最大特点，不动产普通物权法、担保物权法和制度物权法就没有这么幸运了。然而，不动产合同必须以书面合同为限，否则是无效的。不动产合同的意思自治主义也是会有的，但毕竟适用范围受到客观条件和制度物权法的严格限制，大大低于动产合同的意思自治主义范围。

　　通过以上比较，就可以大致上了解到物权公示规律。

　　2．物权公示原则的内容

　　物权公示的原则，包括以下内容。

　　一是将物权的静态保护与动态保护结合起来的原则——物权保护原则。

　　物权设立的公示，是基础性的物权保护。物权一旦设立，并且一旦公示，物权的保护处于相对静态的保护。其他的，则处于相对动态的保护。

　　物权变更的公示，包括物权主体与客体的变更，也包括自主与他主的变更。物的所有权人与使用权人，都能够按照一定的程序变更物权。物的原当事人可以变更物的权责与义务，可以变更相应的内容，甚至可以加权或减权、除权。并非只有所有权人才能提出物的变更，只是所有权人处于领先和支配的地位，非所有权人处于非领先、非支配的地位而已。

　　物权的主体，也并非所有权人一方，应当包括与所有权人发生了物权关系的另一方。当物权的第三者介入时，这个新加入的物权人可以视作物权的客体。当第三者要求变更某项物权时，称之为客体变更，或者称之为第三者变更。

　　物权转让的公示，意味着物的所有权或使用权由一方转让给另一方，这是关键性的公示。

　　所有权人转让物权的公示，是物权支配权人的公示，具有优先权，但必须是“干净”的不拖泥带水的公示。如果原物权圈子里存在芥蒂，没有处理干净，可能会影响公示的效力。

　　使用权人转让物权的公示，是物权被支配人的公示，不具有优先权，但有独立的物权。这种独立性，是排他的独立性，是在使用权权责范围内的独立性。因此，物的使用权人，在一定之规、一定范围内也是有公示权的。

　　在这里，我们要将物权公示与物权登记作一个区分。虽然，物权登记与物权公示有一定的联系，但严格来说，登记是属于登记，公示当属于公示。物的登记权，集中在所有权人一边，对于非所有权人有排他的一面；物的公示权，不一定要受所有权人牵制，既可以共同公示，也可以单独公示。例如，某一厂房租赁权人，为避免今后免受不必要的纠纷，可以宣布、公示从某年某月某日某时开始不再租赁此厂房，今后的租金、水电、管理费等所有事项与本公司无关等等。

　　不动产物权的转让，可能牵涉面较广泛，有时候可能会新账、老账一起算。这个“账”，指物权公示的历史，还牵涉到物权登记的历史。

　　我们已经知道，合同法是对于财产转移的效力把关的，担保法是对于财产的中间处置的效力把关的，民法通则是对于以上几个效力和诉讼时效把关的，物权法是对于所有权的转让的效力把关的。为了财产所有权的转让有效，中间环节就是离不开物权公示和物权登记。所以，物权公示这一环节是必不可少的，这一原则具有强制性的一面。

　　物权消灭的公示，包括所有不动产物权消灭的公示和部分动产物权消灭的公示。这是物权公示中设立、变更、转让程序的最后步骤，是不可缺少的一个环节。

　　物权，从哪里来到哪里去，从哪里产生到哪里消灭，应当处于全方位全过程的守护之中。不动产物权，是最大宗物权，如，我国有领土960万平方公里，有领海300多万平方公里，为了使土地权永久清晰透辟，所有工作都要做到一丝不苟，一丝不漏。在这里，消灭土地权，不是消灭土地所有权，要注意不同所有权不同对待。

　　物权的消灭，有自然消灭、人为消灭、法定消灭、自由消灭之分。

　　地震、泥石流、山体滑坡、火山爆发、山洪暴发、海啸肆虐这些自然的破坏，可以毁坏土地和建筑物，使物的使用权人不再能够行使原有的权利。这种物权的消灭，是自然的消灭。

　　有毒有害的化学液体、固体、气体和光辐射体对于物的破坏，使得原有物不能恢复原状与功能，使物的使用权人不再能够行使原有的权利。这种物权的消灭，是人为的消灭。

　　依据法律手段，包括行政手段，通过法定程序，将物的所有权变为零级所有权，应当称为消灭式物权。

　　如销毁假冒伪劣产品，销毁黄赌毒产品，销毁化学武器，令其完全改变物的物理、化学原状，任何单位和个人不再使用，就是“归零”式的消灭物权。

　　二是恢复一定的法定物权——物权公信原则。

　　某些物在遭到破坏以后，可以以不同方式恢复原状；某些物权在消灭以后，也可以以不同方式恢复原状。

　　如，房屋拆迁，依据法定的程序和手段，拆毁房屋另外新建，原有的房屋消灭，房屋物权人（包括所有权人、使用权人）的物权可以以另类方式恢复原状。如，在原屋基或其他层基上另盖房屋，保证原房屋物权人不受损失。

　　以上物权交换过程，虽然包含了暴力剥夺物权的一面，也已成为众所周知的另类规则。行使此规则是有前提条件的，原房屋的物权人必须有物权公示，必须有相应的证据，为拆迁的物权人提供物权交换的佐证。

　　拆迁房屋的物权人，同样需要公示。公示，要声明为什么要对原房屋拆迁、何时拆迁、拆迁补偿的条件和依据是什么？

　　在以上情形下，物权公示原则是相对于双方的，不是单方的。唯有如此，才能由物权公示达到物权公信。

　　物权的公信，主要指物权变动必须以公众信服的法定方式，让广大的权利人、义务人清楚地知道谁是权利人，清楚地知道哪些物权可以变动，哪些物权不能变动，清楚地知道确认物权、变更物权、转让物权和消灭物权是个什么性质，需要付出什么代价。而且，要让权利人转让、交换自己的物权时，也要尽义务地让物的购买者有无资格获得此物和物的权利。

　　物权的公信寓于公示之中，物权的公示造就物权的公信。两者是相辅相成的。

　　二、物权公示的特别方法

　　为了使物权公示原则生效，物权法采取谨慎的措施，一环套一环地解决物权公信中的差异问题。

　　物权公示的主要方法，采取不同种类物权区别对待原则：

　　第一，不动产物权的设立、变更、转让与消灭经过登记发生效力。这不是说不动产的公示没有任何效力。譬如，一方当事人A从房地产商购买到一套商品房，但是没有得到房产证，进行了广告公示。后来，房地产商又以更高的价钱卖给了另一方当事人B，另一方当事人却得到了房产证。这种情形，由于A是善意所得，可以适用于先占先得或先告先得。

　　原则上，要获得不动产的所有权，变更不动产所有权的内容，将不动产出售，甚至不动产毁坏、消灭了，都需要登记。

　　不动产物权的设立、变更、转让与消灭经过登记发生效力，是针对普遍性的当事人而言的，物权学上称之为“登记生效主义”。在下一条款中，就会涉及到登记生效主义。

　　登记后不动产所有权的设立、变更、转让或者消灭有效。这是比物权公示更为有效的法定原则。

　　另外，物权法第9条第2款规定，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。这是一种特例，与登记生效主义和登记对抗主义都无关。

　　第二，动产物权的设立、转让，通过交付发生效力。这实际上适用于合同自由原则，弱化了物权法定原则。

　　本条款“动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”，对于动产的公示、登记不具备强制性，这是因为绝大多数动产是不需要公示、登记的。这里涉及到物权法的相关技术法理问题。待留到第12条再讨论。

　　动产物权的交付，形象化地描述了动产权利的获得、转移。一般而论，是一定的货币兑付一定的物资、货物。不足额支付货币，就不能足额取得动产的所有权。

　　相关法律：物权法第6条等条款

　　相关名词：【物权关系】【物权公示原则】

　　字数：3888字

　　全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务

　　一切从现在开始hold住物权法精髓

　　当代物权法的开山作

　　宏观物权法的奠基石

　　物权法的饕餮盛宴

　　品茶品酒不如品宏观物权法

　　全世界物权法爱好者的良师益友

　　1000万字的尚方宝剑

　　从博士后到到中小学文化者的贴身保镖

　　世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著

　　中国品牌

　　中国正能量

　　《当代物权法百科全书小辞典》

　　《解析物权法》

　　好书齐欣赏

　　润物细无声

　　启动防火墙

　　遁入物权门

　　请浏览创世中文网

　　一切都在掌握之中

　　通信地址：广州市天河区黄埔大道中翠华街89号2401室

　　邮政编码：510630手机：13026889717

　　电子信箱：QQ437116637或627592416