当代物权法百科全书小辞典初稿34-1

　　不动产登记

　　一、基本概念

　　1．不动产登记

　　不动产登记，指不动产的产权或者他项权利，需依法登记的办法与权利义务的类别。依其宽严程度不同，分为登记生效主义和登记对抗主义两种类型，前者从严，后者适当从宽。这种登记制度，在普通物权法中比较普遍，在担保物权法之不动产抵押法中也有规定。从根本上来说，它是制度物权法穿插于普通物权法与担保物权法中的一体化规定。

　　不动产登记，包括不动产设立登记、变更登记和注销登记，是法律确认、保护、利用与限制、规范、调整不动产物权关系的必要措施。实际上，不动产登记制度是几千年来传承下来的一项不动产管理制度，人类社会从奴隶社会的文明社会开始，从古中国、古印度、古巴比伦、古波斯等四大文明古国向全世界推广，一直香火不断，传承到如今。可以认为，不动产登记是人类历史上最重要的文化遗产之一。不动产登记制度，原本是政治制度、经济制度、文化制度的重要组成部分，通过土地管理，结合人口管理、税收与徭役管理，能够壮大国家的政治能力与经济实力，同时开启了国家信息化的新时代，在治国安邦、平天下中起到了关键性作用。及至现代、当代，不动产登记制度仍然成为每个国家必不可少的一项重要的管理制度，在经济社会和法制社会中起到了基础建设的重要作用。

　　不动产登记制度，完全是一项普适性制度。无论是土地公有制或者私有制国家，也无论是市场经济国家或者是计划经济国家，不动产登记制度全部是不可少的一项重要的土地管理制度和社会治理制度。不动产登记实质上是制度物权法的范畴，只不过是为普通物权法和担保物权法借用而已。

　　中国实施的是土地公有制，不动产登记管理机构是国家的土地、房屋、自然资源等管理部门的专门负责机构，申请不动产登记的主要是民事主体，这就把公法和民法揉和在一起了，客观上要求正确处理公事与民事之间的利益关系，既要防止公权私化，又要防止私权公化，平衡各种物权人的利益关系，至少在社会主义初级阶段应当采取这样的物权化方针政策。

　　物权法第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”表示不动产登记制度既有刚性的一面，又有柔性的一面，前者是主要内容，后者是补充规定，总体上是对证入药式的分类登记制度。

　　物权法第9条，是第6条“物权公示原则”的再明确规定，包括有三层意义。

　　第一层，规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，这是不动产物权登记生效主义，这一层意义是核心层面的。

　　第二层，规定“但法律另有规定的除外”，这可能包含有物权对抗主义的意义，这一层意义属于特殊情况特殊对待。

　　第三层，规定“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”，到底是登记免除主义、登记对抗主义，还是登记折中主义？难以下定论。

　　不动产登记，是古今中外有史以来最常用的产权登记制度，对于规范与调整以土地为中心的权利义务有着广泛的现实意义与长期的历史意义。确认、保护、利用并且规范与调整不动产资源，对于规范有序地发展国民经济、激发创造财富的积极性、理顺上下级物权关系，是利国利民的一件大事。

　　不动产登记，依据《土地登记规则》、《土地登记办法》等不动产登记法的规定，可分为初始土地登记、设定土地登记、变更土地登记、注销土地登记等各种方式。依据《房屋登记办法》等登记法的规定，分为房屋所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记、其他登记和专项登记。

　　初始土地登记，又称总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记。

　　变更土地登记，是指初始土地登记以外的土地登记，包括土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，注销土地登记等。

　　房屋所有权登记，包括：（1）房屋产权初始登记、转移登记、变更登记、注销登记、预告登记；（2）房屋抵押权登记，包括房屋抵押权初始登记、转移登记、变更登记、注销登记，以及房屋最高额抵押权初始登记、转移登记、变更登记、注销登记和更正登记；（3）国有土地范围内房屋所有权登记；（4）集体土地范围内房屋登记。

　　地役权登记，包括地役权初始登记、转移登记、变更登记、注销登记。

　　房屋预告登记，是房地产商或者产权人的商品房预购登记，或者是以预购商品房设定抵押的公示登记、房屋所有权转让或抵押的公示登记和法律法规规定其他的公示登记。

　　房屋其他登记，是利害关系人申请的房屋登记簿确有错误的异议登记、更正登记。

　　集体土地范围内房屋登记，是依法利用宅基地建造的村民住房登记和依法利用其他集体所有的建设用地建造的房屋登记。包括房屋所有权的初始登记、、转移登记、变更登记、注销登记。

　　2．不动产登记原则

　　第一，不动产登记不得损害公共利益和他人的合法权益原则。

　　第二，房地合一原则。房屋登记，须登记房屋的自有权、共有权或他有权，同时须登记建设用土地使用权、地役权；土地登记，须登记建设用土地使用权、地役权登记，须登记房屋的自有权、共有权或他有权。

　　第三，公共利益优先原则。国家根据公共利益需要，可以依法征收单位与个人的不动产。

　　第四，一物一权主义原则。某些不动产如土地权利的登记很容易发生物权错位，必须运用一物一权主义原则慎重处理各种土地权利的登记。

　　第五，责任自负原则。不动产登记是一项严格的登记制度，凡是发生违法登记事件，不管是牵涉到任何单位与个人，都会被追究民事、行政或者刑事责任。其中，申请登记的当事人和登记机构是主要的追究对象。

　　二、不动产登记的性质

　　1．登记生效主义

　　登记生效主义，就是不动产物权的公示制度，须将登记作为生效的前提和必要条件，就是必须登记，非登记不可，不登记不发生法的效力。本条款规定的“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，指的就是登记生效主义。

　　登记生效，包括了第1次至第N次获得登记生效，只要是不动产所有权易手，就会发生第1次甚至第N次获得登记生效。例如，张三的房子卖给李四，李四经过有关部门的登记获得房子的所有权，从登记之日起，就发生了法的效力。李四又将房子卖给王五，虽然王五付了钱，并且王五得了房子，只要没有办理产权过户登记，房屋的所有权没有法定的转移，李四仍然是房子的所有权人，王五不是房子的所有权人。在这时，如果李四又拿着产权证抵押这套房子，法院查明登记表、登记簿上该房子的所有权人仍然是李四，不是王五，就可以依据经济纠纷当事人的请求查封、扣押、拍卖这套房子，王五会遭受经济损失或房子损失，法院可以不负国家赔偿损失的责任。不过，王五与李四的房屋纠纷，由产权纠纷降格为合同纠纷即一般经济纠纷。王五要挽回经济损失，只能通过合同法来维权。

　　登记生效是一道门槛，不动产所有权人需要超过这道门槛，才能进入所有权人的店堂，坐上所有权人的这把交椅。这是由物权公示原则决定的，不是由合同自由原则决定的。两者之间的保护对象的侧重点是不同的，甚至是相反的。物权法承认李四的房子所有权，这是因为李四的不动产所有权是善意取得的。合同法之所以不承认李四的不法抵押所得，这是因为李四违反了王五的合同约定。这就是登记生效与合同生效的区别之处。

　　2．登记对抗主义

　　所谓登记对抗主义，是物权中的特权主义，虽然要求以登记作为公示方法，但不是必须登记、非登记不可。然而，不登记的效力很低，不能对抗善意占有的第三人的取得权。

　　例如专属所有权中的国防资产，物权法规定了属于国家所有，这在国际上通过了、国内一致公认了，国家登记也行，不登记也行，反正是铁定了是属于国家的所有权。这是登记对抗主义的一种情形。

　　登记对抗主义的第二种情形，是地役权优先主义。相邻关系的地役权，如埋设自来水管道、排水沟道、电缆管道、煤气管道等，这种土地使用权的获得，不一定要经过登记才能获得地役权。

　　登记对抗主义的第三种情形，是尊重乡规民约。在农村，买卖房屋等往往不登记，往往采取的是合同自由原则，而不是物权法定原则。当然，随着物权时代的到来，将来有可能将这种登记对抗主义逐渐转到登记生效主义的轨道上来。因为登记生效主义是比登记对抗更优越的财产保护制度。

　　登记对抗主义的第四种情形，是已经确定了是专属的财产所有权，但未确定是哪类财产所有权，难以确定是不动产还是动产所有权。例如专属所有权中的无线电频谱资源，物权法规定了属于国家所有，这在国际上通过了、国内一致公认了，国家登记也行，不登记也行，反正是铁定了是属于国家的所有权。这是一种无形资产或者无体资产的所有权，是将这种特殊的所有权划分为不动产还是动产，物权法没有规定清楚。在此处，登记对抗主义同样地适用。

　　本条款规定“但法律另有规定的除外”，主要包括登记免除主义和登记对抗主义而言。登记免除主义，是将那些不必要的登记项目免于登记，从而简化登记制度。如地上种植的庄稼、蔬菜等用不着登记，住宅院子里的花木一般用不着登记，国家的军事设施（不含土地、房屋）可以不用登记等。

　　中国台湾当局的土地管理法甚至于比中国大陆地区的更加严格。台湾土地法第16条规定，私有土地之所有权之转移、设定负担或租赁，妨碍基本国策者，中央地政机关得报请行政院制止之。第17条规定，农地、林地、渔地、牧地、狩猎地、盐地、矿地、水源地等，“不得转移、设定负担或租赁于外国人。”所谓设定负担，就是设立抵押权之类的担保物权。基本国策，就是国家的基本政策，这是专指制度（政策）物权法特别限制的规定，其法律效力明显优于普通物权法和担保物权法。

　　相关法律：物权法第9条等条款

　　相关名词：【不动产登记适度公开原则】【不动产登记机构与范围】【不动产统一登记制度】

　　字数：3888字

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