当代物权法百科全书小辞典初稿43-1
不动产债权生效的专项规定
一、基本理念
不动产债权生效的专项规定，指物权法为保护不动产交易安全、主张公平竞争、打击违约行为而特设的专项规定。基于登记生效主义特征和债权生效主义特征考量，要求当事人遵守物权变动的区分原则，要求在债权生效前后和登记生效前后对其法律效力作出一个恰如其分的区分，使得当事人的权利与义务均处于正当与圆满的状态。此项规定，由合同关系法和普通债权关系法规范与调整，要求正确对待不动产登记生效主义与不动产合同生效的相互关系，重点在于保护权利人的不动产交易安全，赋予不动产权利人以交易安全权、财产追及权以及损害赔偿请求权。
物权法第14条，已经给予不动产物权当事人交了一个底，告知了“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”然而，第15条却特意规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”为什么突然生变？生变以后，另类不动产物权登记生效的因果关系是怎样的？这是大家关心的问题。
物权法第14条规定了不动产物权变动的生效时间，法学界解释为“登记生效主义”。但是，现实生活中，往往发生不尽人意的地方。按照物权法、房屋登记办法、土地登记办法等法律规定，权利人只能在取得产权证书后才能申请登记，批准登记并颁发产权证书后才是真正的生效。然而，不动产交易不如动产交易那么轻松自如。动产交易交易时，买卖双方当事人达成合意，有的需要签订合同、有的甚至于根本无需签订合同，一手交钱、一手交货就完事了。不动产交易，有的是现成的交易，有的不是现成的交易。不动产现成交易的，如二手房屋交易、旧房屋交易，也可以在买卖双方当事人达成合意基础上，一手交钱、一手交货就完事了。不动产非现成交易的，需要等到开发商将房屋盖成以后、并同意向购买房屋的权利人协办房产证时，才能实现“登记生效主义”的物权变动。
应当注意的是，物权法第15条的规定是特别的专项规定。适用本条款时首先要理解，合同只是当事人之间的一种合意，除非法律有特别规定或当事人另有约定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和损害公共利益，就可以发生效力，并在一定时间段内一定必然与登记联系在一起；而登记是针对民事权利的变动而设立的，是一种物权变动的公示方法。如果当事人仅就物权的变动达成合意，而在特定情势下没有办理登记，合同仍然有效。譬如，当事人双方订立了房屋买卖合同，并按照合同约定支付了应当支付的款项，合同就已经生效。如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生转移，而买受人基于有效合同享有的相应权利仍然受法律保护。违约的合同当事人一方应当承担违约责任，赔偿对方的经济损失。其次是，要注意结合合同法及其相关法律关于合同生效时间的规定理解，切勿将不动产物权变动和与之相关的合同关系相混淆。
现实情势下，许多地方屡次发生“一房多押”、“一房多卖”等严重扰乱市场经济秩序的案件，对于不动产买受人造成巨大的经济损失。有的房地产无良商人利用“一房多押”、“一房多卖”空白套白狼，利用多个同一购房人的预付款、首付或者全款、押金等还银行贷款及利息，或者再开发新楼盘牟取暴利，甚至于故态复萌、故伎重演。在这种特殊情势下，我们应当审视“不动产登记生效主义”，适当地调整为“合同生效主义”，准确地保护权利人的合法权益。
最高人民法院2012年6月5日发布《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，以应对司法实践中遇到诸多买卖纠纷的新情况新问题。对买卖合同的成立及效力、标的物交付和所有权移转、标的物毁损灭失的风险负担、标的物的检验、违约责任、所有权保留、特种买卖等具体适用法律问题，作出了明确规定。其中，特别提到不动产买卖不适用“所有权保留制度”。司法解释规定，买卖合同当事人主张合同法关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。所有权保留制度，是指买卖合同中买受人先占有使用标的物，但在双方当事人约定的特定条件成就前，出卖人仍然保留标的物所有权。条件成就后，标的物所有权才转移给买受人的一种制度。
最高人民法院2003年4月28日发布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件中适用法律若干问题的解释》，明确了拆迁人、商品房出售者合同违约、怠于交付房屋、影响取得房产证等方面的法律责任。这是一部内容很完备的司法解释。有律师支招，房屋买受人可以向违约方要求加倍的赔偿损失。
回顾物权法第9条，可知其条款具有两面性：第一面，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。第二面，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。其中第二面“但法律另有规定的除外”留有余地，是与本条款相关联的，前呼后应，承上启下。
当两面性存在，徒生另类生效的登记规则时，有时候令当事人无所适从。本能的第一反应，就是“为什么？”和“怎么办？”，这就直接触及到另类生效的因果关系上来。
物权法站在中立的角度，在物权优先和债权优先两者之间作一个恰当的选择，分门别类实事求是地处理物权登记生效、债权合同生效的关系。处理这两种关系的技法，是债权效力与物权效力的区分原则。
二、物权效力与债权效力
物权效力，即物权优先原则，是在登记对象之上，不存在债权干扰的附体，可以干净利落地实施登记生效主义，而排斥并不存在的“债权优先”的原则。作为不动产登记生效主义，规定了该项不动产非登记不可，不登记就不发生效力。一旦登记，有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的效力，债权必须依附于、服从于、服务于物权。这一类效力，在物权法中属于常规性效力，因为大多数不动产在于登记生效以后发生法律效力，可以称之为正效力。
中国不动产登记的特征与原则是：按属地管辖与登记原则、按对口管辖与登记原则、按不动产的类型管辖与登记原则、按县团级以上权力机关受权审批与登记的原则、“房地合一”原则、实行统一制度原则、及时办理原则、适度公开原则，以及特事特办原则。
债权效力，即债权优先原则，是在特定的债权优先基础上，依据一般合同、抵押合同的效力来区分不动产登记与不登记的效力，排斥存在和不存在的“物权优先”的原则。这一类效力，在物权法中属于非常规性效力，因为极少数不动产在于债权生效以后发生法律效力，可以称之为负效力。
债权效力可以发生于以下几种情形之中：（1）由登记生效主义判定的债权效力。法律规定必须登记的，当事人却未登记，依据登记生效主义原则，该项不动产并未具备物权的排他效力，第三人依合同债权取得的物权可以生效。（2）由登记对抗主义判定的债权效力。法律规定自愿登记的，当事人却未登记，依据登记对抗主义原则，该项不动产并未具备物权的排他效力，第三人依合同债权取得的物权可以生效。（3）由特定的债权生效主义判定的债权效力。法律规定必须登记的，一方当事人以自己的优势地位阻扰另一方权利人登记，依据债权生效主义原则，该项不动产具备物权的排他效力，第三人依合同债权取得的物权可以生效。（4）由担保的债权生效主义判定的债权效力。不动产抵押合同生效后，担保债权优于登记物权。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形，此时可以加强债权的效力，可以采取特别处分权的办法处分该项不动产，所有价款为债权人优先受偿。
以一第（3）项较为突出，主要功能在于保障权利人在商品房交易中的安全起见。商品房登记与众不同的是需要房地产商与购房人双方协同登记，不是权利人单方面登记。房地产商处于强势和领导的地位，权利人处于弱势和被领导的地位。当购房人与房地产商签订了购买房屋合同，并且按照约定交了预付款或者首付款、月付款等，但是，离正式登记和取得房产证还有一个过程。在这种情势下，生搬硬套“登记生效主义”是行不通的，是不利于交易的安全和权利人的债权和物权保障的。
以一第（4）项较为典型。企业中的不动产抵押、自然人中的商品房抵押贷款是相当普遍的。我们知道，担保物权法优于普通物权法，担保物权优于普通物权，担保法锁优于普通法锁。无论债务人的不动产是否登记，担保合同一定，担保法锁也同时锁定，债物权和物债权均优于普通物权。不动产抵押权登记以后，债权效力由预告生效发展到正式生效。其中，预告生效是由抵押合同生效后的当事人双方初步生效。不能认为抵押权没有登记就一定不具备效力。
三、债权生效的目的意义
比较之下，债权效力指合同效力、不动产交付生效的效力，这是不完全式的初级效力，不动产因未登记而不能顺利地取得，不能转让、抵押，甚至于连赠与、继承也难以实现。一般而论，光是合同生效，但没有实现不动产交付生效是最低级的效力。在这种情势下，甚至于连不动产出租也是不可能的。物权效力指在债权效力基础之上的登记生效的效力，这是完全式的高级效力，不动产因登记而取得，能够自由使用、出租、转让、抵押，甚至于能够赠与、继承。
不动产登记法既确定了登记生效主义的高标准严要求，又根据具体情况来树立债权生效的相对权威。其主要目的在于，防止开发商故意怠慢交付房屋或者故意拖延办理产权证，防止一房多卖、一房多押等违法违约现象的发生，籍以保护不动产交易安全、主张公平竞争、打击违约行为，维护消费者的合法权益。另外，消费者上当受骗，购买到短斤少两、货不对板甚至于违章建筑，也可以依据事实，依据不动产债权生效的专项规定来维护自己的合法权益，侵权人得承担违约的法律责任，赔偿债权人的经济损失（赔款）或者物权损失（赔偿房屋）。
相关法律：《物权法》第15条。
相关名词：【不动产登记生效主义的专项规定】
字数：3888字
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