当代物权法百科全书小辞典初稿51-1
异议登记时效
一、基本概念
异议登记时效，是指真正权利人或者利害关系人在异议登记生效后，必须在异议登记之日起十五日内向登记机构的属地人民法院起诉，请求法院判决不动产登记簿上的错误登记为无效登记。申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，或者起诉后被驳回的，该项异议登记失效。
异议登记是不动产登记中超短期时效，要求“登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。”目的在于，对于异议登记申请人一个限制性的条件，增强异议登记的权威性。但是，为什么要弄得这么紧张，这个问题值得注意。
为什么异议登记是不动产登记中超短期时效？
从异议登记的功能来看，异议登记具有保护真实权利人的功能、警示的功能和有利于发挥物的效用的功能。
从异议登记的平衡机制来看，异议登记要平衡权利人和申请人之间的权利与义务。异议登记是临时性登记，这是肯定了的。异议登记申请人应当是登记事项的利害关系人，应当使出充足的理由与证据，一要作好异议登记的准备，二要作好向人民法院起诉的准备。
综合通说上的观点，关于异议登记时效的理由主要有以下方面。
一则，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，说明异议登记申请人不积极行使权利，为使登记簿上记载的权利人的利益和正常的交易秩序不致受到严重的影响，法律规定这时该异议登记失去其效力。（《中华人民共和国物权法解读》第45页）
二则，一方面，异议登记本来是保护利害关系人的临时措施，所以在提出异议登记之后，应当尽快在法院起诉，否则将会对登记权利人产生重大不利，使其物权一直存在负担，不利于财产的交易。另一方面，异议登记只是将对权利归属的异议在登记簿上加以记载，其本身不能解决权利归属的问题。（《中国物权法教程》第113页）
笔者认为上述理由是有一定的理由，不过是非充足的理由。诚然，对于异议登记确实要设定时效，但15日的时效肯定是太短了，毕竟不动产物权是一项大宗物权，毕竟要在15日之内搜集全部的证据是困难的。再说，登记簿上记载的权利人肯定不是全部要搞“财产的交易”的，大多数是不搞财产交易的。再说，登记簿上记载的权利本来是属于他人的，难说法律要保护无权处分人的交易吗？
异议登记不是万能的，它只不过是保护真实的权利人的一个初级措施。即使异议登记成功，不动产登记机构也不能保证让真实的权利人如愿以偿。登记机构只能登记物权，不能处理财产。真实的权利人如果要得到财产和权利，一个必不可少的措施，就是要向法院起诉不动产登记簿中的主人，向法院讨一个公道。
本条款规定“登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。”这就是异议登记的时效。
本人对于这种短促的异议登记的时效感到很囧囧，心里一直在嘀咕：这种规定公平合理吗？靠谱吗？要不要予以修正？
说到诉讼时效，这恐怕连法学家都很困惑的敏感问题。如民法通则规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为2年。这是一般的诉讼时效。据说，现在的司法解释规定已经延长到3年了。但是，这里头，还有诉讼时效为1年的，还有长达20年的。弹性这么大，甚至连法官、律师都丈二和尚摸不着头脑。
至于物权法上的财产权的诉讼时效，物权法上没有具体规定。有的学者提出保护国有财产不受时效限制，“排害除险”物权不受诉讼时效限制。异议登记时效区区15天以内，简直有天壤之别。
二、一般理解
下面晒一下我国不动产登记中的“登记时效”“诉讼时效”。
《土地登记规则》第37条：有下列情形之一的，土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订后30日内，涉及房地产变更的，在房地产变更登记发证后15日内，持转让合同或者协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记。——未规定登记时效和诉讼时效。
《土地登记规则》第34条：划拨土地使用权依法办理土地使用权出让手续的，土地使用者应当在缴纳土地使用权出让金后30日内，持土地使用权出让合同、出让金缴纳凭证及原《国有土地使用证》申请变更登记。——未规定登记时效和诉讼时效。
《土地登记规则》第35条：企业将通过出让或者国家入股等形式取得的国有土地使用权，再以入股形式转让的，转让双方当事人应当在入股合同签订之日起30日内，持以出让或者国家入股等方式取得土地使用权的合法凭证、入股合同和原企业的《国有土地使用证》申请变更登记。——未规定登记时效和诉讼时效。
《土地登记规则》第36条：集体土地所有权将集体土地使用权作为联营条件兴办三资企业和内联企业的，双方当事人应当在联营合同签订后30日内，持县级以上人民政府批准文件和入股合同申请变更登记。——未规定登记时效和诉讼时效。
《土地登记规则》第38条：因单位合并、分立、企业兼并等原因引起土地使用权变更的，有关各方应当在合同签订30内日或者接到上级主管部门的批准文书30日内，持合同或者上级主管部门的批准文件和原土地证书申请变更登记。——未规定登记时效和诉讼时效。
《土地登记规则》第39条：因交换、调整土地而发生土地使用权、所有权变更的，交换、调整土地各方应当在接到交换、调整协议批准文件后30日内，持协议、批准文件和原土地证书共同申请变更登记。——未规定登记时效和诉讼时效。
《土地登记规则》第40条：因处分、抵押财产而取得土地使用权的，取得土地使用权的权利人和原抵押人应当在抵押财产处分后30日内，持有关证明文件申请变更登记。——未规定登记时效和诉讼时效。
《土地登记规则》第41条：商品房预售，预售人应当在预售合同签订后30日内，将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。——未规定登记时效和诉讼时效。
《土地登记规则》第42条：出售公有住房，售房单位与购房职工应当在县级以上地方人民政府房产管理部门登记房屋所有权之日起30日内，持公房出售批准文件、售房合同、房屋所有权证书和售房单位原土地证书申请变更登记。——未规定登记时效和诉讼时效。
《土地登记规则》第43条：土地使用权抵押期间，抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同发生变更后15日内，持有关文件申请变更登记。——未规定登记时效和诉讼时效。
《土地登记规则》第44条：土地使用权出租期间，租赁合同发生变更的，出租人和承租人应当在租赁合同发生变更后15日内，持有关文件申请变更登记。——未规定登记时效和诉讼时效。
《土地登记规则》第45条：变更法律、行政法规规定需要登记的其他土地他项权利的，当事人应当在变更之日起30日内，申请变更登记。——未规定登记时效和诉讼时效。
《土地登记规则》第46条：依法继承土地使用权和土地他项权利的，继承人应当在办理继承手续后30日内，持有关证明文件申请变更登记。——未规定登记时效和诉讼时效。
《土地登记规则》第47条：其他形式的土地使用权、所有权和土地他项权利变更，当事人应当在发生变更之日起30日内，持有关证明文件申请变更登记。——未规定登记时效和诉讼时效。
以上罗列了《土地登记规则》中关于各种不动产变更登记的时间点、时间差，有“15日内”的，有“30日内”的，多数是“30日内”的。其中有两点是一致的：一是，以上全部是常规登记的内容，不包括争议性的登记，属于容易办的登记。二是，全部未规定登记时效和诉讼时效。
物权法规定了异议登记，这是有创意的一面。但问题也出来了。首先，要不要设置异议登记的失效问题？相信大多数人是同意设置的。其次，如何设置异议登记的失效问题？
考查本条款“异议登记”的对象，除了恶意异议登记、滥用异议登记的人以外，其余的真实权利人多数是处于弱势的地位。通行的司法原则之一，就是法律的天平适当地向弱势者倾斜，这叫司法救济、扶贫帮困。物权法中设置异议登记，是司法救济的途径之一。完整的司法救济不仅仅给予弱势者以异议登记权，更是要让弱势者得到全程关注，减轻他们的司法包袱，让他们轻装上阵。然而，规定时间过于短促的“登记时效和诉讼时效”——15天内，实际上是加重了他们的维权难度，削弱了他们的诉权。
不动产登记争议的官司手续非常繁琐，搜集证据相当困难，时间十分紧迫，如向法院起诉解决争议，他得搜集证据，还要聘请律师，准备起诉状等，要做许多准备工作。不谈别的，光是到法院立案庭办个立案，可能要等待几天时间。立案庭要求补充这个资料那个资料的，甚至有时候填写立案表，他们不满意时需要一而再再而三的修改、重写重填。一般情形下要在15天内作好诉讼准备是不容易的，即使聘请了律师也是如此。
本条款关于异议登记和异议登记的时效、诉讼时效是个试验品。既然如此就要防止失误，如果出现了失误，就应当立马改正。每个人不能担保现行的物权法不出失误，本人也不能保证。
从1995年到现在，不动产登记法已经执行了15年，积累了一些经验教训。可资参考的地方，虽然没有登记时效之说，却有登记时限之说。
已知：以上列举《土地登记规则》共14条款15个样本的登记时限，其中，以“30日内”为题材的出现12次，占样本总数目的80%；以“15日内”为题材的出现3次，占样本总数目的20%。
物权法第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。——这是物权法下一条的规定，比本条的登记时效足足长了5倍！
这么说来，从法律的公平性、可行性、可比性与实用性上分析，异议登记的失效应当以三个月的期限才是适当的。而物权法第19条却作出了“申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效”的规定，这是显失公平的条款，需要更正。
相关法律：物权法第19条
相关名词：【更正登记与异议登记】
字数：3888字
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