当代物权法百科全书小辞典初稿54-1

　　登记责任

　　一、基本概念

　　登记责任，系指当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿的民事自担责任，以及因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担民事赔偿自担责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿的共担责任。如果从行政法等制度物权法作出的登记责任规定，登记责任对象与责任范围会有所扩大。

　　物权法第21条明确规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。”“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”这里指的是在公平公正公开原则基础上的责任自负准则，谁有登记错误与损害事实就是谁承担赔偿责任，双方有登记错误与损害事实就是双方承担赔偿责任。

　　责任人，一是指提供材料申请登记的当事人包括代理人。这里基本上是民事主体的责任人，但不排除行政主体的责任人，如行政机关修建办公楼及其附属设施，也应当向登记机构提供材料申请登记。二是指登记机构及其主要负责人。这里完全是行政主体的责任人，因为所有的登记机构全部隶属于国家的主管部门行政机关。总之，责任人，就是参加登记活动、形成不动产登记事务关系的双方当事人。

　　第一个他人，一般指不动产抵押权人等利害关系人，不排除行政主体的权利人，因为建设用地所有权属于国家并由地方政府主理，是公法意义上的权利人。当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。

　　第二个他人，一般指申请登记的权利人、不动产抵押权人等利害关系人，不排除行政主体的权利人，因为建设用地所有权属于国家并由地方政府主理，是公法意义上的权利人。因登记机构登记错误，给申请登记的权利人等造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。因当事人提供虚假材料申请登记，给国家和其他利害关系人等造成损害的，受损害的权利人可以向登记机构索赔；登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

　　赔偿，赔偿责任人是民事主体的为一般赔偿，赔偿责任人是国家机关包括登记机构的为国家赔偿。

　　应当指出的是，所谓的他人——权利人、利害关系人，不光是指交易双方的民事当事人，有时候还包括全民所有制、集体所有制这样的权利人、利害关系人。如交易双方的当事人登记时合谋侵害国家、集体的不动产，给国家或者集体造成经济损失的，双方都要承担法律责任。

　　当事人，可以是申请登记或者代理申请登记的当事人，也可以是与申请登记或者代理申请登记的有关联的当事人。前者通常是指受让房屋产权或者土地使用权的权利人或者预告登记的准产权人，或者是不动产抵押权人；后者通常是指转让房屋产权或者土地使用权的原权利人或者预告登记的原产权人，或者是不动产抵押人。这里的自担登记责任，主要是指后者。其实，前者违反国家的不动产登记法，侵害了国家的或者集体的利益，同样地也要负自担登记责任。

　　登记机构，指土地、房屋、矿产、森林、水流、海域等方面的登记机构。无论是开放式登记机构或者是封闭式登记机构，无论是所有权登记、使用权登记或者他项权利登记、其他登记，凡是对国家、对集体、对他人造成经济损失的，都应当承担登记责任，包括经济赔偿责任、行政责任和刑事责任在内，也包括主观过错和客观过失的责任在内。因不动产登记申请人或者登记申请的关联人之欺诈或者错误材料导致他人经济损失的，登记机构应当承担赔偿损失的责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿的共担责任。

　　各种不动产登记法对于相关的责任人都有明确规定，以土地、房屋登记法对于相关责任人的规定为例，均体现了责任自负的原则。

　　二、当事人的登记赔偿责任

　　当事人的登记赔偿责任，在土地或者房屋登记法中都有较完整的规定，可以涉及到各种当事人和各种登记机构。

　　1．土地权利当事人的登记赔偿责任

　　《土地登记办法》第73条明确规定，当事人伪造土地权利证书的，由县级以上人民政府国土资源行政主管部门依法没收伪造的土地权利证书；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　以上所谓当事人，不单单指申请登记或者代理申请登记的当事人、与申请登记或者代理申请登记的有关联的当事人，还可能包括土地权利登记机构的另类“当事人”。从《土地登记规则》第70条所反映的情况来看，所谓“情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任”的规定，大多数情势下是针对土地权利登记机构的。

　　以上所谓伪造的土地权利证书，不仅仅单指子虚乌有式完全伪造的土地权利证书，也包括申请领取的土地权利证书系伪造土地材料取得的证书，范围比较广泛。

　　《土地登记规则》第69条规定，土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的，按照非法占地的处理办法论处；对凡不按规定如期申请变更土地登记的，除按照非法占地的处理办法处理外，视情节轻重报经县级以上人民政府批准，注销土地登记，注销土地证书。

　　关于土地权利当事人的登记赔偿责任，更大程度上是从制度物权法的高度上来进行全面的规范与调整的，登记责任对象与责任范围从强制力度到惩戒力度上均远远超出物权法所规定的对象、责任及其力度。从《土地法律小全书》所反映出来的情况看，仅“土地权利登记”方面的各级各种法达49部之多，另有“土地监察与法律责任”各种法19部。至于登记赔偿责任只不过是其中的管制手段之一，更多的是对于公权力的限制和工作人员的惩戒。

　　2．房屋权利当事人的登记赔偿责任

　　《房屋登记办法》第92条第1款规定：“申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的责任。”这种规定，是关于当事人个性的登记赔偿责任。

　　当事人共性的登记赔偿责任，如《房屋登记办法》第91条的规定那样：“非法印刷、伪造、变造房屋权属证书或者登记证明的，或者使用非法印刷、伪造、变造房屋权属证书或者登记证明的，由房屋登记机关予以收缴；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”这种规定，是针对任何单位与个人的。除了房屋登记的当事人以外，可能包括房屋登记机构，也可能包括非法印刷、伪造、变造房屋权属证书或者登记证明的印刷厂、作假者、变造者。

　　三、登记机构的登记赔偿责任

　　物权法本条第2款规定，因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。这就将登记机构赔偿与当事人的赔偿融为一体，各司其职，各负其责，这是合理合法的举措。

　　1．土地登记机构的登记赔偿责任

　　《土地登记办法》第74条明确规定，国土资源行政主管部门工作人员在土地登记工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。《土地登记规则》第70条有同样的明确规定。

　　《监察部、国土资源部关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》对于玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊和构成犯罪的种种行为作出了细致的原则上的规定，共有25条具体规定。

　　但是，由国土资源部主导大量规定的土地登记机构的法律责任，主要集中于行政责任和刑事责任两个方面，至于民事赔偿责任方面仅在物权法里面有明确规定。造成这种原因应当说是多方面的：一则，土地登记的类型繁杂，土地登记的任务十分繁重，行政责任和刑事责任比较好界定，民事赔偿责任则不太好界定；二则，行政法所规范的范围主要是行政行为与行政责任包括刑事责任在内，民事赔偿责任主要由民商法来调整与规范；三则，土地权利的民事赔偿不同于房屋产权的民事赔偿，因为涉及到赔偿数额非常巨大，甚至于地方政府财政上也难以承受之重。当然，一般人可以怀疑有文过饰非之嫌，也有一定的道理，但机械主义地看问题的为多。

　　2．房屋登记机构的登记赔偿责任

　　《房屋登记办法》第92条第2款规定：“房屋登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的法律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。”

　　该法第93条明确规定：“房屋登记机构工作人员有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）擅自涂改、毁损、伪造房屋登记簿；（二）对不符合登记条件的登记申请予以登记，或者对符合登记条件的登记申请不予登记；（三）玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊。”

　　另外，《房屋登记办法》第91条的规定，对于房屋登记机构及其工作人员也有警戒作用，对于房屋的利害关系人造成损害的，也应当承担民事赔偿责任。

　　本法本条款关于“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿”的法律效力，对于房屋登记机构及其工作人员非常有效。其实，这部法律是建设部于2008年2月15日发布的，离物权法的发布有将近一年后的时间，与物权法本条款的规定达成了一致。

　　三、海域登记机构的登记赔偿责任

　　《海域使用权登记办法》（208年10月13日版）第26条规定，登记机关发现登记有误的，应当及时纠正，并通知海域使用权人；第35条规定，登记机关工作人员徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　以上由国家海洋局制订出台的部门法，同样回避了关于如何实施民事赔偿的具体内容。这是在《物权法》出台之前修改2002年同类法基础上成就的。可能存在刻意回避民事赔偿专项规定之嫌。

　　其他登记机构与申请人的法律责任，如矿产资源、林业、水流、海域等不动产的登记责任，行政法没有明文规定的，也可参照本法本条款的规定实行。不能认为本法是民法而对于登记机构不起作用。在执行不动产登记法方面，民法与公法是相通的，甚至于连日本、德国等西方国家也一直是这么统一执行的。

　　相关法律：物权法第2１条

　　相关名词：【如何看待登记损害赔偿】

　　字数：3888字

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