当代物权法百科全书小辞典初稿957-2-14
物权法热点亮点面面观（十B）
〖第一部分：焦点难点问题〗
二、事件简述
（一）前言……
（二）事件简述……
第七件：如何正确保护私人的合法权益问题。
2、漫谈
（1）引言
物权法以及其他民法中讲私有财产保护的多，讲私有财产限制的少。这只是问题的一个方面。关于私有财产的保护与限制寓于国家、集体所有制和其他所有制方面，这样的理论架构是少见的。
私有财产的物权关系，有动态的与静态的、单独的与综合的、直接的与间接的、共有的与专有的、对内的与对外的，以及经济领域的与其他领域的、涉政治的与非政治的等各种类型。生产、经营、流通、交换、分配、消费和人际、社会关系中都有可能发生。这种交叉性、多面性、发散性以及无规律性的私有财产保护机制，不是人们想象的那么简单的，也不是物权法规定的那么简单的。
私有财产的保护与限制是对立统一的事物，两个基本点都有优化选择与优化组合的余地。问题在于，每个国家搞公有化是非常困难的，搞私有化是很容易的。保护公有财产、防止公共财产流失、清除腐败现象、保障人民当家作主的权利和坚持公共利益保护主义原则等，是世界性的难题，如何恰如其分地保护私有财产也是个老大难的问题。
物权法从头到尾都发生很多争议，主要原因在于：
一是物权法为基本权源法、基本民法和基本物权制度法，所涉及到的问题实在是太多太复杂了；
二是60多年来的所有制关系、物权关系发生了很多政策性的变动，尤其是改革开放30多年来的变动频率很高，规律性东西减少了，不确定性东西增多了，以至于物权立法时左右为难，难以下定决心做大做强；
三是姓公姓私的斗争异常尖锐与复杂，双方都可以为自己的主张说出理由，因而双方都有得利与失利的地方；那场旷日持久的论争，其中夹杂着一些私货与非理性的东西，那些杂音、噪声造成了环境污染，不仅对于立法很不利，对于普法教育也很不利。
四是物权法理论跟不上新形势的需要，直接影响到立法规划、内容上的充实与物权技术上的提高。本来物权法需要单独制定为物权法典的，目前仍然是很单薄的单行法；本来这部法典至少需要五六百条款的，目前只有区区的二百多条；
五是物权法研究队伍中混进了有权力或者有名望的坏人，他们居高临下地压制不同意见、阻挡合理化建议和干扰舆论的政治方向，凭借其权势、钱势和声势排斥异己，蒙蔽一些不明真相的群众，使得许多好方案归于流产。
六是确实有一些老大难问题目前一时难以解决，只好等到以后修正物权法加以补充规定。
七是首次制定物权法经验不足，立法思想上有些保守，有些急于求成，加上一些别有用心的人的干扰破坏，使得一些重要内容与技术成果没有应用上去。
八是立法体制上束缚。民法专家与公法专家各自为政，深怕逾越了立法界限，故很少吸收行政法、行政经济法的东西到物权法上来，从而影响到内容上的新颖性、开拓性与完整性。
物权法总体上还是相当好的，但某些缺点也是显而易见的。譬如，既然规定了因公共利益需要而征收单位、个人的不动产，那么就应当严格界定公共利益的范围，对这个中心词下定义，对于违法征收、征用个人财产的行为规定具体的法律责任。遗憾的是，物权法该当机立断的却优柔寡断。
其实，激烈争论的两派中都不反对保护私有财产，而且对于物权法也寄予了很大的希望。很多人希望物权法体现公平竞争、公平分配、公平发展、公平机遇，希望该法保护私人的某些优先权、排他权以及继承权等权利。本来草案中关于居住权修改一下发表就很好的却删除了；本来继承法中缺少物权优于债权和缺少权利主体的进一步确认等规定却没有规定，物权法只是蜻蜓点水式的规定保护私人的继承权。
对于私有财产的保护，物权法规定得很简略，需要大量的解析文字加以说明。然而，大多数人并不重视阅读解读、解释、解析之类的作品，只是对于法律条文情有独钟，也没有意识到一个条文中会联系到多个法律关系与多种物权关系。
回顾物权法的立法情势，从立法规划与制式技术上分为物权法派与财产权法派。前者是区别化的民法，关于私有财产保护的规定难度很大；后者是扁平化的民法，关于私有财产保护的规定难度不大。当前一派被肯定、后一派被否决之后，同一派别中的争议也是很多的，或者说是更多的。
在物权法派中，有人提出物权法要写成财产权法那样，不区分国家、集体、私人这三种所有权类型。理由是：物权法对这三种财产采取的是平等保护原则。民法最反对的是特权，所以应当反对身份立法，坚持行为立法。也就是说，物权立法对事不对人。就权利人而言，无论男女老少、贫富贵贱，无论是官还是为民，无论是国有企业还是私营企业，统统不管，从民法的眼睛看出去，只能看得见一个抽象的人格—民事主体。既然如此，权利主体的身份就没有必要规定。一讲身份，就肯定意味不平等。因此，不管是谁的所有权，在民事领域看得见的是财产权利，看不见主体身份。所以在民法上不应该有这种分类。
上述的物权法设计，就是绝对扁平化、完全无差别化的方案，外衣是物权法的，内衣是财产权法的。这样的体例，是结合了物权法和财产权法的双重特点，类似于德国等西式物权法的内容，但与社会主义的物权法相去甚远。在保护财产权方面，最有利于保护私有财产。因为国家、集体的优先权与排他权的棱角磨平了，与私人完全平起平坐了。
上述意见没有被立法决策人采纳，故转而采纳中国人民大学法学院教授王利明的意见。我们现在所看到的《物权法》，就是在王先生的版本上修改而成的。这是物权法派中的第二个派别。这一派既承认平等保护，又提倡区别性保护，却没有保证进一步规定到“重点保护”国家、集体的财产权。抄袭现成法律的多，开拓性法律内容不足。总体上还是折中主义的立法思想，他心里上以为这样是都不得罪人，实际上是“得罪”了那些公权私化者和私有化者。由于受到立法决策者的支持，一些反对派不敢对他进行正面交锋，只能是旁敲侧击式地讽刺他。
物权法派中的第三个派别是争论得最厉害的。说他是站在风口浪尖上或者潮流的漩涡中，一点也不过分。北京大学一位专家学者认为，物权法没有按照宪法规定立法，没有体现公共财产神圣不可侵犯原则，有人利用物权法来保护他们的非法财产，企图开历史的倒车等等。他声明，本人从来没有反对保护私有财产，但是坚决反对来路不正、来路不明的财产。他认为，只有重点保护国家和集体财产权，私人财产权才能得到可靠的保护。而且，在法律地位上，国有财产和私有财产不能同等对待。
他提出“物权法草案违反宪法规定”和要求推迟通过物权法的主张，一石激起千层浪，引起全社会的轰动效应。这就引起了物权法派的第二派和其他派的强烈抗议，导致物权法推迟一年多才通过。由于他的言论社会影响很大，甚至于导致委员长******同志的亲自接见，与他促膝谈心，消除思想隔阂。
对于推迟通过物权法的问题，现在只能一分为二的看待。倘若不推迟通过，那么现行的物权法只能停留于第4稿的水平。但是，现行的物权法已经是第8稿的水平。
对于物权法草案已经经过了十几年漫长的等待，永远拖延下去也不是个事，法律资源浪费和机会损失也是有的。物权法相当于民法中的一种母法，这个大法未颁布实施，其他法律也不能跟进。譬如，不动产的统一登记法，土地登记办法，股权质权、基金份额质权、知识产权质权等特种质权也需要物权法颁布之后跟进。
物权法派中的第四个派别，是私权神圣派。利用物权法平等保护的原则和改革开放的形势，抵销公权神圣的原则，阻止了“社会主义公共财产神圣不可侵犯原则”和“保护国有资产应不受时效限制”等重点内容添加进物权法，使得物权法未能与宪法、民法通则保持一致。
物权法派中的第五个派别，是物权法为私法派。这一派实际上与上一派是一伙的，但比上一派更加厉害。他们的逻辑是：“民法是私法，物权法是民法，所以物权法是私法。”以此逻辑来证明物权法只能保护私有财产，不能保护公有财产，并批评现行的物权法是不伦不类的。
究竟其实，所谓民法中的私法，于继承法、婚姻法可以肯定是私法。至于合同法、担保法还不能肯定完全是私法，债权关系、物权关系的主体涉及到国有企业、集体经济组织和私人企业等。公共企业可以作为民事主体看待，但民法与公法有所联系，有时候需要利用特殊的民法来正确处理他们的利益关系。
社会主义的物权法，肯定是公法与私法、民法与商法四合一的法律，与西方国家的物权法也是不一样的。再说，全民所有制之“民”是大民，私有制之“民”是小民，前者可以部分归入民法，后者可以全部归入民法。
西方每个国家都有国营企业，也会参加经济活动和财产权运动或者物权运动，说西方国家的物权法不适合全民所有制的物权关系是假的。假如德国、日本等国家的物权法对国营企业无效，那么，就应当另外制定“国营企业物权法”，事实上没有“国营企业物权法”。就这一点就证明了西方国家的物权法，根本不是什么“私法”。
以德国物权法为例，第1章占有，第2章土地权利通则，第3章所有权，第4章地上权，第5章役权，第6章先买权，第7章物上负担，第8章抵押权、土地债务和定期土地债务，第9章动产和权利质权。里面未提私有制与公有制，但并不能说明已经完全拒绝了公有制的参与。
每个国家的国营企业是双重性权利主体的，对内是公有制经济并与私有制经济加以的，对外可以表现出民事主体的一员。从计划经济、商品经济到市场经济，无论是哪一种经济体制，公有制与私有制都是市场竞争的主体。既然如此，既然承认平等竞争、平等保护，则没有理由把公有制排除在物权法之外。既然没有理由把公有制排除在物权法之外，就不能说“物权法是私法”。
既然西方国家物权法本质上不是私法，那么，社会主义国家物权法本质上更不是什么私法。这是很浅显的道理，为什么有的高级专家学者连这个最基本的常识也不懂呢？为什么犯这样的低级错误呢？
几千年前的罗马奴隶社会是个农业社会，也没有多少国营企业，针对农业社会的民法当然是私法。后来的资本主义社会，国营企业大量兴起了，同样要加入市场竞争主体了，物权法和财产权法都不能排除公有制企业这样的法律规范对象。这个时候就应当更新物权法和债权法理论，不能被“私有制”牵着鼻子走。
有专家学者说“有人开历史的倒车”，紧接着有人不服气，发表一大通反驳性言论并进行人身攻击。现在看来，确有其事。相信现在的西方国家，他们的一些有见识有良心的专家学者，也不认同“物权法是私法”的观点。因为西方国家的国营企业也要生存要发展，还要与其他所有制的企业一同参加竞争，国有资产也要重点保护，不允许一些无良的专家学者胡说八道。
有的人没有达到目的就大发脾气，人家一提保护公共财产和公权神圣就暴跳如雷，用民法学家的招牌到处发表演讲，还要一些官员接受他们这些荒谬的理论。除了一些贪官污吏和自由主义私有化者热烈欢迎之外，谁还买他的账呢！
有的专家学者质疑“穷人的要饭棍怎么能够与富人的金马桶进行同等保护？”引起一些人哄堂大笑。仔细琢磨一下，其中还真有几分道理。
如果把物权法的内容全部搞成私法形式的，那么，这样的物权法重点在于保护有产者的利益，对于无产者的利益怎么保护呢？有几分保护的因素呢？物权法不能光是保护有产者和有钱人的利益，不能把无产者和无钱人的利益抛向一边不管不顾。纵观西方国家的物权法，往往都是有产者和有钱人的游戏规则。古典物权法和微观物权法不能解决现代社会的物权关系平衡问题，有意无意地怂恿两极分化，加速贫富悬殊现象，与当代社会有许多脱节与不适应之处，当然应当摈弃此类法律形式。
如果把物权法的内容全部搞成公法与私法、民法与商法混合形式的，能够在保护有产者利益的同时保护无产者的利益。全民、集体所有制占全国人口的大多数，很多人不是从私有制中取得私有财产，而是从公有制中取得私有财产。当然，穷人不容易开办实业，也不容易买房买车和置业，需要依靠劳动所得与分配所得、救济所得维持最基本的生活条件。
有的专家学者承认物权法是确认物权的法律工具，同时又反对将公共所有制写进物权法。这是不能自圆其说和自相矛盾的逻辑思维方式。众所周知，土地所有权与土地使用权是物权法的核心物权，这是必须要规定清楚的内容。一谈到这些物权与物权关系，不可避免地涉及到国家、集体所有制，否则所谓“确认物权”只是一句空话。
社会主义的物权法照抄照搬资本主义国家的物权法，不是邯郸学步，就是南辕北辙。社会主义的物权制度与资本主义的物权制度，社会主义的土地公有制与资本主义的土地私有制，这是有天壤之别的。
穷人的要饭棍，只不过为自己糊口的简单工具，没有产权交易的价值，也没有多少物权价值；富人的金马桶，是富豪奢侈生活的需要，既有重要产权交易的价值，又有特定的物权价值。论保护，应当是依法进行一体化的保护。因为价值不同，法律上不可能实现“平等保护”。
物权法并不是扁平化的法律，而是区别化的法律。优先权保护、排他权保护、溯及权保护、追击权保护是论资排辈的。就拿西方国家来说，资本家与工人、地主与佃农，或者所有权人与用益物权人、担保物权人与普通物权人等等，纵横交错着等级物权制度和等级保护制，根本难以实现“平等保护”的梦想。此类物权法表面上是扁平化的，实则区别化和差别化的。
中国物权法突出了国家、集体的物权职能，在“不平等”中包含了“相对平等”的因素。就是说，表面上很不平等，而实质上是通过不平等来达到相对平等的目的。因为着力于物权关系的均衡，将私有财产的保护分布在私有制与公有制、共有制的各个地方，这就把“行为立法”和“身份立法”巧妙地结合在一起，对于强势群体和弱势群体的利益都能够得到切实的保护。
譬如农民，就是这样的身份，他们主要的生产资料就是土地，法律赋予农民的土地承包经营权是“按需分配”的，也是切合实际的。对于这一类人，非依身份立法不可。
又如国家法人，就是这样的身份，既是全社会最大的权利人，又是全国最大的义务人。因为所承担的社会责任最重，所以在权利方面需要加上最多的权利，其他所有制尤其是私有制不能与其平起平坐。倘若私有制要与全民所有制平起平坐，那么对不起，那得跟国家法人一样的履行义务、承担那样重大的社会责任！
全民所有制与私有制本身是两个不同界别的所有制，社会分工有很大的差异。私有制能干的事情，全民所有制都能干；全民所有制能干的事情，私有制很多不能干。
因此，首先得承认身份立法，其次才承认行为立法。物权法必须需要这样立法，不这样立法还真的行不通。
身份立法与行为立法，两者之间客观上会发生矛盾。但这种矛盾是可以缓和的，并不是水火不相容的。比如说，国家的土地所有权厉害得不得了，也是顶级身份立法对象。但是，国家法人通过放权让利的办法，也可以使得建设用地使用权人得到很大的好处，往往比土地所有权人得到的好处更多。这跟土地私有制的行为立法不一样的，西方国家的土地所有权人是王爷，所得的利益往往是最多的，土地使用权人所得的利益往往是最少的。
关键在于，各种所有制需要和睦相处，遵守互不侵犯条约。就目前来说，针对社会主义初级阶段的特点，既要防止公权私化倾向，又要防止私权公化倾向。
至于平等保护问题，需要科学的界定，正确地划分势力范围。现实情势下，只能做到有限的和相对的平等保护，不能做到无限的和绝对的平等保护。这要具体情况具体分析，关键要看环境条件、法律条件和事实条件是否适合搞，以及应当搞到什么程度等。
一谈到平等保护，就不管三七二十一地否定所有制关系，就否定优先权的存在，这是错误的，到头来定会碰壁的。
（2）其他问题
由上面的介绍得知，整个物权法讨论过程是一场大混战。所谓混战，不只是正反两派之间的混战，而且还有同一派别中出现几种观点的混战。客观上，物权法中的焦点难点问题不计其数，某些问题想回避也回避不了。
现在，不能说两派之间或者几派之间都是对的，或者都是错的，反正是各有千秋，不分仲伯的现象也会发生。
譬如，立财产权法比较省事，更适用于经济领域的财产关系，这里实行平等保护原则容易一些，但优先权、排他权等权利关系不甚明了，债权关系对物权关系缺少短板，不利于系统性的综合平衡。立物权法比较麻烦，不仅涉及到财产关系，而且还涉及到非财产关系，这里实行平等保护原则曲折一些，但优先权、排他权等权利关系清晰可见，在规范财产的来龙去脉上很有成效，也只有在物权法中才能体现“物权优于债权”等方面的新规则，有利于在各所有制之间和各种权利义务人之间进行系统性的综合平衡。总之，物权法的优点总是多于财产权法的优点，而且物权法是独一无二的特种民法，是其他法律所不能替代的。
对于立法专家、法理学家和其他专家学者来说，在一般性的财产权法律中讲平等保护是顺利的，在特殊性的财产权法律中讲平等保护是容易遇到争议的。物权法这种特殊性的财产权法，以优先权、排他权为主线和脉络，布满了整部法律之中，那是板上钉钉了的，这是不以人们的意志为转移的客观存在，实践过程中也只有在承认等级物权制度前提下进行有限的平等保护。
于物权法中进行有限的平等保护，这是一种普世价值观，对于东方社会和西方世界都要遵守这样的规则。从意识形态上来说，似乎存在姓资姓社的因素；从纯物权技术上来说，与姓资姓社没有关系。人们对于意识形态上的问题非常敏感，却忽视了纯物权技术上的问题。通常情势下，一想起或者一涉及意识形态，于是就把很简单的问题变得很复杂了，于是就没完没了地争论不休了。
本来物权法的问题答案在物权法理学上面，不尊重物权运动规律，撇开物权法理学乱说一通，或者用解释一般财产权法的办法来解释特殊财产权法，当然是无的放矢、文不对题啦。于是就两军对阵打口水仗，发生了空前的混战局面。在这种混战恶战的情势下，立法决策者要想搞个折中主义也是很为难的。物权法中的优先权与平等保护本身是一对矛盾，这种矛盾在很多时候是不可调和的。
物权法是个新生事物，在讨论草案时我们进入到一个神秘的世界，一个世外桃园。那个时候懂得物权法理学的人几乎是门可罗雀，而物权法理学上又自然而然地分为许多流派。这些学者又不是专门吃这碗饭的，只是业余时间研究一下物权法。现实中物权法的焦点难点问题不胜枚举，有时候遇到一个问题就难倒十亿人，更何况专家学者都是人，不是神。
物权法是非常严谨的法律，不能跟经济政策那样改来改去。物权法法理学是非常严密的科学，不能跟经济学那样的随意发挥。一部好的物权法可以管用几百年，一部差的物权法只管用一二十年。
那些不切实际的条款是没有用的，所有的瘕疵条款很快便成为死亡条款，成为花瓶式的摆设。日本民法中的永小作，国民党政府民法中的永佃权，当时用这种法律来对于地主与佃农之间进行“平等保护”，没过多久就完蛋了。在工业化社会中，真正愿意一辈子面朝黄土背朝天并且愿意租赁地主田地30年的，到哪儿找去？再说，地主愿意把自己的土地租赁给他耕农长达30年吗？所以，一些好的法律、好的愿望当不切实际时，就成为布满灰尘的花瓶了。
中国物权法确立了平等保护规则，这符合绝大多数人的心理需求。但是，每个人要有心理准备，不能把这种规则到处乱用，不能提私有财产神圣不可侵犯和所有权绝对论的话。殊不知，每个人既是个体的人，又是“公民”的人和社会的人。在这个物权社会中，私有财产来源四通八达—条条道路通罗马，同时又布满了屏障与陷阱，所以小规则之上还有大规则、顺利之上还有不顺利的时候。
我们不妨换位思考一下：既然“平等保护”规则能够在物权法之矛盾统一体存在，那么“社会主义公共财产神圣不可侵犯”原则同样能够在物权法之矛盾统一体存在。遗憾的是，物权法规定的是前者，却舍弃了后者。国家这么大，社会这么复杂，不产生什么矛盾是不可能的。人们就是在矛盾中生活着的，否认矛盾、回避矛盾都不是正确的态度，根本上与事无补。
既然宪法、民法通则上早已存在“社会主义公共财产神圣不可侵犯”的原则，已经确定为理顺所有制关系法的行为准则，实践证明这也是解决矛盾的有效工具或者钥匙，那么，在物权法中重申这样的原则是完全必要的。实际上，上述这两部法律同样重视平等保护规则，无论从身份立法或者行为立法上分析都概莫能外。
有专家学者质问，物权法光提倡平等保护，转而放弃公权神圣的原则，是否意味着承认私权神圣的理论呢？殊不知，私权神圣这种东西，不但在东方社会行不通，而且在西方世界也行不通了。宏观层面上，公共利益保护主义和国家利益中心论，这是世界潮流，任何人也否定不了的客观事物。比如说，国家因公共利益需要，可以征收、征用私人的财产，而私人却不能征收、征用国家的财产，这就是根本区别。
3、比较典型的问题
物权法客观存在多元化的法律关系与物权关系，国家、集体、私人和其他人的合法权益保护呈扇形分布，全国一盘棋、全法一盘棋是必须的。每种权利人需要各得其所，物权法也容不得私有财产保护一枝独放。与此同时，客观要求物权法越精密越好，抽象化的条款到头来只不过花拳绣腿。
物权法的几拨起草者在肯定物权法成就的同时，也感慨留下了很多遗憾。下面介绍几个事情让大家了解一下。
一则，关于公共利益的界定等问题。
物权法第42条第1款特别规定了“因公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”
这个条款太重要了！全国各地开展了轰轰烈烈的征地运动、拆屋运动和造城运动，势不可挡，势如破竹。与此同时，公共利益要维护，经济发展要支持，个人合法权益要保护，哪一方都得罪不得。
然而，令人大跌眼镜、令人大失所望的是，这么重要的内容却只有区区一个条款，刚刚开了一个头却没有中间与结尾。什么叫做“因公共利益的需要”？？什么叫做“依照法律规定的权限和程序”？？这两个关键句式起码应当解释一番吧？结果没解释，生生地变成了一个空洞的条款。于是乎，遂成为一个特大的疑团，成为物权技术上最大争议性的条文之一。
中国人民大学法学院教授王利明、杨立新等物权法名家，在许多公开场合和私下场合曾经谈到以上疑问。
杨立新教授撰文道，征收拆迁不动产，关键在于是否以“公共利益的需要”为目的。对此，立法者认为，在不同情形下，公共利益是不同的，情况相当复杂，《物权法》难以对公共利益作出统一的界定，还是由其他相关法律规定比较切合实际。我认为，这个问题不仅如此，还需要在民事诉讼法上明确规定，能够使是否属于“公共利益的需要”的征收、拆迁争议能够进入到民事诉讼程序之中，由法官和法院裁判其是否属于“公共利益的需要”，并且对征收和拆迁的补偿是否合理作出裁判堵能够保证《物权法》第42条的正确实施，保护好人民的物权。（杨立新“中国《物权法》的出台背景与规定的物权体系及重点规则”，载《物权法名家讲座》第72页至第73页）
众所周知，不动产征收拆迁问题是最严重的社会化物权变动问题，自从上世纪沿海地区蔓延至内陆的各个地区，如星星之火到处燎原。
首先是地方政府表现为前所未有的特殊热情，不顾一切、不管三七二十一地比赛开展圈地运动，至于是否真正的因公共利益需要则不过问，对于权利人的利益诉求与痛苦程度则弃之不顾。地方政府多年来不再关心经营国营企业，因为来钱太慢了。实行分税制度之后，由其他实业上的三七开变成了七三开，地方政府的政绩主要是来源于这一板块。再者，贪心的地方官员与开发商或者与外商搞点小动作、小名堂，个人的利益大了去了。
其次是开发商会撺掇地方政府以及村官等，组成官商大联盟，借助于有权有势和有钱有势公开的欺压弱势群体，至于是否真正的因公共利益需要在所不问。双方之间都可以相互进行利益输送，你为暴力征地血腥拆迁保驾护航，我为你于公于私都保证打点到位。权利人一反抗，就立即出去大批警察镇压，那个场面跟日本鬼子进村一样的疯狂。警察在冲突中不幸死亡，可以立即授予“革命烈士”，可以用大笔公款来鼓励他们奋不顾身、勇往直前。“刁民们”、“钉子户们”被警察打死，犹如踩死一保蚂蚁那样的轻松自如，理性一点的就给家属个三鳞两爪息事宁人，野蛮一些的就什么罪过也死不认账。长期以来有的人口口声声讲文革是洪水猛兽，客观上这种现象比文革有过之而无不及。
国务院发展研究中心经济白皮书《2003～2004中国经济形势形势与展望》第37页痛心疾首地描述道：
[当前农村土地问题尤为严重。……现在农民上访中有60%与土地有关，其中30%又跟征地有关。征地问题已经成为农村很尖锐的矛盾。1987年～2001年全国征用耕地2400万亩，因为征地有3400万农民失去土地。现在一些地方政府的口号是“吃饭靠财政，发展靠土地”。现在国家每征一亩地，铁路、公路给农民的补偿是5000元至8000元。工业用地对农民的补偿一般是每亩2万元至3万元，发达地区是3万元至5万元。而且这些钱不是直接补偿给农民本人，征收款到村里之后如何分配又是一个很尖锐的问题。]
[现行的征地制度有三个问题，第一是征地范围过宽，很多征地不是为了公共利益，比如搞房地产；第二是对农民的补偿太低；第三是对失地农民的安置问题，现在采取“一脚踢”的办法，一次性给予补偿金之后就不再管了。在一些城乡结合部，出现了所谓“四无农民”，即“种田无地，就业无岗，社保无份，告状无门”。因此，应当根据实际需要，加快步伐，在政策、体制、法律上加大力度，尽快制止侵犯农民权益的现象。]
自从2004年开始，国家出/台了新的补偿标准、安置办法，补偿费等直接发到农民个人手上，农民们积极参加培训、社保、医保，多数老年人的养老金有了着落。但是，仍然有一些地方拒不执行中央政策，贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用现象时有发生。征地问题的矛盾并没有从根本上进行解决。其中，村官、地方官与无良商人组成的铁三角，构成了牢不可破的铜墙铁壁，一些被侵害的农民叫天天不应，叫地地不灵。
物权矛盾最尖锐的不是征地问题，而是拆迁问题。对于广大的城乡业主而言，最大宗和最主要的财产莫过于私人房屋了。有些房屋是几代人打拼才积攒下来的财产，那是他们的命根子，政府一声号令，老百姓不拆也要拆。后来国家有政策规定，每个地方的不动产征收必须是先补偿、后进行，这就是法律程序。然而，某些地方官员相信“人有多大胆，地有多大产”，反法律程序式的拆迁随处可见。一些烂尾楼出现之后，拆迁安置工作就遥遥无期了。
全国各地的造城运动和拆迁运动，造就了成千上万个亿万富豪，连带地将成千上万个贪官污吏拉下水。这是一场史无前例的大浪费，地方政府挥金如土，从此之后背负巨额债务，普通公务员和教师的待遇严重不保。这叫“城门失火，殃及池鱼”，或者是“一荣俱荣，一损俱损”。
关于公共利益的概念真的是那么难以界定吗？显然不是。国内外与海内外早有法例规定了，我国学者也早有研究了。
如《日本土地收用法》第3条，将公共利益列举为51项条款，逐一加以规定。“台湾地区现行土地法”规定，土地征收的目的有二：一为兴办公共事业；二为特殊的经济政策，但以法律规定者为限。前者具体内容包括：①防备设备；②交通事业；③公用事业；④水利事业；⑤公共卫生；⑥行政机关、地方自治机关及其他公共建筑；⑦教育学术及慈善事业；⑧其他由政府兴办以公共利益为目的的事业。
关于国家征收、征用土地，八二宪法第十条第四款规定，征收的目的，是“国家为了公共利益的需要”。但什么是公共利益？应当有一个明确的说法。我国许多学者一致认为，为了防止权利滥用，应严格限定公共利益范围。公共利益包括公共目的和公共用途的使用，并对公共用途采取狭义上的从严解释。以国家行为或代表公众利益为限。在使用目的上，公共利益包括公益性、非经营性土地使用。在立法体例上，采用列举法规定。
我国学者肖广文撰文认为，可以将“公共利益”限制在以下几个方面：①国家机关和军事用途；②交通、水利、能源、供电、供暖、供水等公共事业或市政建设；③教育、文化、卫生、体育、环保、绿化、慈善机构等社会公共事业；④国家重大经济建设项目，但以具有公益性为限；⑤其他由政府兴办以公益为目的的事业（载《农村土地法律制度研究――田野调查解读》第273页：我国农村集体土地征用制度的缺陷及其完善）。当然，只要是公益事业，政府、团体、企业、集体、个人都是可以参与的，并不仅仅限于政府，但征收不动产并用于公共利益的目的者是政府。
物权法颁布之后，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条首次将“公共利益”的范畴界定在6大内容上面：（1）国防与外交的需要；（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（3）由政府实施的科技、教育、文化、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（4）由政府实施的保障性安居工程建设的需要；（5）由政府依照城市规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
既然关于公共利益的概念规定并不难，为什么又不在物权法中明示呢？主要原因有，讨论物权法草案的队伍中大多数是地方政府的官员，与征收不动产有很大的关系，他们会通过各种方式阻止物权法将此概念明晰化，因为模糊化对于他们更加有利。对于法工委民法室而言也有难言之隐，这邦人的立法权限不及行政法的立法法者，在很多官员反对的情势下只好撤退。在行政法作出规定之前，物权立法时对于公共利益界定的底气不足。
杨教授认为“还需要在民事诉讼法上明确规定”，这是很正确、很有参考价值的。过去常常把征收不动产案件当作行政诉讼案件，对于民事主体尤其是一些弱势者非常不利，使得这些权利人老是输官司。因为被征地人、被拆迁人是民事主体，地方政府也是以民事主体的身份参与物权变动过程的，按照市场经济的客观要求，地方政府也是平等的市场主体，不能再以行政主体的面目出现。否则，对于权利人是很不公平的。
二则，关于车库车位权属落地问题。
关于车库权属落地问题，物权法同样留下了一个大的尾巴，也是有了上文却没有下文。对此，中国人民大学法学院杨立新教授、北京大学法学院尹田教授等物权法名家，直言不讳地指出了其中的缺点。
杨教授说，同时，国务院还应当根据《物权法》第74条规定，制定《区分所有建筑物车库、车位管理条例》，就如何满足业主需要、如何取得车库车位所有权、如何进行物权登记、如何进行租赁、属于业主共有的地表车位如何进行使用与管理等，制定具体办法。
车库车位权属落地问题，是业主的重大利益诉求问题。物权法首次将此问题提上议事日程，这让很多业主高兴了一阵子。然而冷静了思考一番，这个条款也是折中主义的内容。
第3款规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位，属于业主共有。”这是一种物权归属的规定，至于这种共有权应该怎么行使，则没有明文规定。使用与不使用车位的业主，权利义务关系显然是不一样的。车位管理费怎么收取、使用与分配，这也是个重要问题。
第1款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”这是一种建设性的规定，至于这种排他权应该怎么行使，则没有明文规定。房屋建设者或者中介出售者为了牟取暴利，提前霸占车位、车库或者进行炒作的屡见不鲜，现实生活中新老业主对于他们没有办法。
第2款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这是一种物权债权化的规定，客观上限制了房屋建设者或者中介出售者的占有权与处分权。然而，在签订合同时真正有决定权的不是业主，而是房屋建设者或者中介出售者——对于这一点，专家学者经过简单分析就看出了其中的破绽。
尹田教授对于这种问题进行了深入研究，他介绍了条文产生的经过，发表了自己的见解，涉及到两个P几千字的篇幅。
他说，十大争议问题中包括地下车库的归属问题。广大业主要求物权法明确规定地下车库就是房屋的附属设施，开发商不应该拿来卖钱或者收费，产权应当是业主所有，车库的价值应当包含在购房价款里面。业主的要求非常强烈，立法过程中也对这个问题展开了激烈的争论。到物权法第5次审议稿，立法者实际上是做了让步，规定地下车库的归属问题，业主与开发商有约定的按照约定，无约定的归业主所有。
他介绍，按道理说，这个规定似乎对业主有利。但草案出来以后，开发商无所谓，业主却不满意。开发商说，你这样规定毫无意义，我们要做的事情太简单了，只要以后在所有的商品房买卖合同上都写上一条“本合同卖的是房不能车位”，你这个规定就无用了。除非我忘了写，但我不会忘。所以这个规定是约束不到我的。业主则很不满意：我要的是无条件享有车库的产权，你要满足我这个愿望。
他指出，对这条规定，我当时就有不同看法：第一，这条规定本身意义不大，保护不了业主；第二，这条规定一旦颁布生效，会引起天下大乱……。后面他讲到法律的溯及力问题，开发商退款之后的处分问题，得到与未得到车位业主的利益平衡问题等等。最后破涕为笑：“所以，最后立法者还是想通了，顶住了社会舆论的压力。”
生活在一二线城市的人都深有感触，物价局的人从来是不管房价飞涨的，致使房价成倍成倍地飞涨，如野马一样的狂放不羁，如脱辔的公牛一样的横冲直撞。房价昂贵，车位、车库价格更贵，一个车位少则要八九万元，多则五六十万元的也有。物权法浅尝辄止，没有挺身而出制止这种非理的恶劣现象，这是更大的遗憾。
三则，关于居住权的去留问题。
车位车库问题还不是城市居民最焦虑的问题，最焦虑的问题是居住权的设计与保护问题。
曾经有个国土资源部长说他自己一辈子购买不起商品房，曾经有个广州市长（副部级）说他自己一辈子购买不起商品房。那些高官厚禄的人尚且如此，那么生活在社会底层的平头百姓呢？那些高官纵然购买不起商品房，单位好歹会安排套公寓房居住的。
物权法专门规定了住宅建设用地使用权70年期满后自动续期，这对于广大的有产者而言是非常受到欢迎的。然而，最苦莫过于无产者。
1998年开始的住房制度改革，将机关事业单位和国有企业享受公房的待遇取消了，将住房实物分配改成了住房货币分配。这就导致大多数老职工既没有参加住房实物分配，也没有领取到住房补贴费，甚至于有些老职工逝世多年也没有享受到这样的政策待遇。由于原企业倒闭、改制等原因，于是讨要住房补贴没有门路；由于权利人长期以来不知道国家有住房补贴费的政策规定，很多人十几年来一直蒙在鼓里，维权之路漫长而曲折。
原物权法草案第15章居住权，共有12个条款。后来审议时把这些条款统统删除掉了。纵观整部物权法，唯一保护无产者利益的就是这些条款。我国在经济困难时还能够咬紧牙关保护广大职工的居住权，到了经济高速发展时期居住权基本上萎缩了，有些地方消灭掉了。对于低收入者和没有经济来源者，无疑是雪上加霜。
人类生活最基本的需求是衣食住行四大类，其中“住”的开支是最大的。政府每年出让土地的收入与房屋交易税等是非常可观的，国家政策规定了需要利用这笔钱的一部分用于解决城市居民的住房困难。但是，绝大多数无房人等到头发胡子苍白了甚至于去世了，没有享受到政策的阳光温暖。
物权法草案第180条关于居住权的规定是“居住权人对他人享有所有权的住房及其设施享有占有、使用的权利。”显然是保护非所有权人的合法权益的。从物权属相来说，其不是用益物权，而是用益权，即没有收益权。这是他物权，与债权法的居住权是两个不同的概念，因婚姻家庭关系、租赁产生的居住关系不在此列。
但是，物权法安排了用益物权，却没有安排用益权，故原草案安排在第三编用益物权上有些不符合文章结构上的要求。这也是居住权被立法者删除的原因之一。
住房难，作为普罗大众的一大难题之一，被戏谑为三座大山之一。穷人家享受不到房屋所有权，最大希望是能够享受房屋使用权，这是解决住房难问题的必要措施。三座大山并不可怕，可怕的是缺乏愚公移山精神。统筹安排居住权问题，应当是地方政府责无旁贷的政治任务。如果物权法规定了居住权，对于地方政府起促进作用；如果物权法没有规定居住权，客观上会怂恿地方政府“不作为”，最后会直接损害无产者的合法权益，对于社会上的安定团结很是不利。
对于整个社会来说，住房市场经济是一驾马车，住房福利社会主义也是一驾马车。这两驾马车，可以各走各的道路，也可一前一后地走。无论如何，努力保障穷人们的居住权至关重要，全社会都在关注事态的发展，地方政府不应当拉改革的后腿，应当模范地执行中央的解困房、经适房和相当的公寓房供给政策。
关于居住权，首先是一种人权，即全体公民普遍享受一定之规的住房的权利，直接与基本人权和消除贫困的权利挂钩；其次是一种物权，即权利人对于所有权人住房上的占用权，并受到法律保护。确切地说，这也是一种身份立法的例子。
保护居住权是世界性的命题，标志着世界文明的特种任务之一。
世界住房日诞生时，据联合国人类居住中心的最新统计，世界上50亿人口中有10亿人栖身于不适合人类居住的条件很差的住所里，大约1亿人几乎没有住房到处流浪。
住房是人类的基本需要，也是人类文明的重要标志。全球性和住房问题对人类是个巨大的挑战，引起了世界各国政府和人民的高度重视。1982年，第37届联合国大会根据斯里兰卡社会主义共和国普雷马达萨总理的倡议，通过决议确定了1987年为“国际住房年”。
1985年12月27日，联合国第40届大会一致确定，每年10月份第一个星期一为世界住房日，通过每年一度的纪念活动，提醒各国政府和人民尽快解决各自的住房问题。纪念活动从1987年开始，当初译称“世界生境日”（生境即生活环境、保护住房等），现在翻译成“世界住房日”较为通俗易懂，更容易被人接受。
1989年主题：住房、健康和家庭。
1991年主题：住房和居住环境。
1992年主题：持续发展住所。
1993年3月18日，我国参加八届全国人大一次会议的32名代表，向会议提出了关于将每年的1月16日定为中国住房日的议案，呼吁全社会都来关心改善人民居住条件的问题。议案指出，我国有占世界1/5的人口，住宅建设是个大问题。应给予高度重视。到2000年，我国人均居住面积要达到8平方米的目标，还需要新建住宅面积16。5亿平方米，这是当务之急，也是今后的长期任务。
上述资料引自《国际年世界日手册》第189～第190页《世界住房日》。该书是黄河出版社1993年8月第1版，故有些资料不全面。
注意，关于中国的住房制度改革，是从1998年开始实行的，标志性文件是《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号），颁布并同时实施日期为1998年7月3日。上述“新建住宅面积16。5亿平方米”，是指地方政府和国有企事业单位建设公寓住房的指标，实际上到23号文件实施时已经基本停止了公寓住房的建设。
以1998年7月3日为界，新中国前49年的住房权问题落实得较好，之后开始走下坡路了。但是，实行住房制度改革之后出现了两极分化现象，一些有产者的住房条件越来越好，一些无产者的住房条件越来越感到紧张。很多城镇居民既没有住房所有权，也没有住房使用权，呈现两头落空现象。
迄今为止，关于赞成和反对居住权进驻物权法的两派，仍然在针锋相对地进行争论。
法律快车网2012年11月29日无名氏的长文《浅议我国居住权的立法争议和制度设计》具有代表性。里面列举了反对居住权立法的几个理由和赞成居住权立法的几个观点，最后充分说明了居住权立法的重要性与必要性。笔者赞成他的观点。
持反对意见的是梁慧星先生在中国法学网发表的《我为什么不赞成规定“居住权”？》他认为，创设居住权的目的，是要解决三类人的问题。一是父母；二是离婚后暂未找到居所的一方（通常是女方）；三是保姆。
上述所说的三类人并不全面，住房权的主要对象应当是住房困难户。解决住房难问题，不仅仅限于民事主体之间，政府、慈善组织等都可以介入。譬如，广州市政府每年利用地方财政盖的解困房，低价出租给住房和经济困难户，与上述三类人没有必然的关系。而且，此类居住权是非常重要的行使渠道，其他渠道解决不了的问题这里可以解决。目前，国家政策已有规定，每年政府从出让土地收入抽出一部分专门用于解决特定的住房困难户，而且这是政治任务。
梁文提到“公房制度已经废止。职工使用的公房，已经出卖给了职工，成了职工的私有财产。并且，国家推行住宅商品化的政策，只要有钱就可以买到商品房。没钱买房的，可以通过租赁方式解决居住问题。”
实际情形是这样的，目前全国于政策上公房制度已经废止，但是并不是已经全部废止。以广州市为例。广州市政府于2000年5月8日颁布《关于实行住房货币分配有关问题的通知》（穗府[2000]18号），禁止了公房出售，于是乎，机关事业单位和国有企业剩余一些公房就继续出租给职工及其家属居住。对于这一类人，面临着现实居住权、未来居住权和继承居住权的法律关系问题，因此需要物权法加以明确规定。
梁文还把法国民法典中的居住权作对比，说法国妇女没有继承权，所以为此设立居住权，以保障这类人的居住权；中国提倡男女平等，妇女享有继承权，所以不必设立居住权。这个只能部分的说明问题，有些孤证的嫌疑。
法国除了民法典的规定之外，还有《城市规划和住房法》（2003年）、《国家住房承诺法》（2006年）和《可抗辩居住权法》（2007年）。其中《可抗辩居住权法》规定，2008年12月1日起，在住房申请没有得到满意答复的情况下，五类住房困难人群—无房户、将被逐出现住房者、仅拥有临时住房者、居住在恶劣或危险环境中的人、与未成年子女同住且住房面积不达标的人，可向主管部门要求解决住房问题，如问题得不到解决，可向行政法院提起诉讼。
新华网2011年10月18日《揭秘新加坡法国美国住房保障制度》披露，法国有1000万人租住廉租房。就是说，接近1/4的法国人享受政府提供的福利性住房。法国廉租房租金通常只有市场价的1/3，最低仅为1/6，供应对象为中低收入阶层。
对于新加坡这种市场经济国家，常住人口的82%（约310万人）居住在近100万套公共住房里，其中绝大部分是可出售的组屋。至于出租型的公共住房，预计到明年（2012年）年底约有5万套。
上述网文于眉批上特别提示，以上三国是高度发达的市场经济国家，经济发展主要交给市场去调节，政府很少干预，但在住房保障方面则是政府必须承担的责任，为此各国政府均制定了详细周密的计划并严格落实。尽管他们的住房保障制度还在不断修改和完善，但几十年的经验，对正在摸索住房保障道路的我国来说堪称宝贵。
另外，法律快车网和中国法学网那两篇文章都有两个软肋，一是没有将住房权与国际行动联系起来进行论证，二是没有将近期先进国家如法国的新法律制度联系起来说明问题。
值得一提的是，各国法律规定的居住权，是私人的特别优先权之列。在处理法律关系、物权关系与债权关系时，需要与一般的合法权益区别对待。类似于法国那样，政府不给困难群众供应相当的住房，权利人老百姓可以有权告官。事实上，居住权名为私人的物权，却已经成为准公共利益的一个重要组成部分，具有私权公益化的特征。
相关法律：
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〖本文要点〗
私有财产的物权关系，有动态的与静态的、单独的与综合的、直接的与间接的、共有的与专有的、对内的与对外的，以及经济领域的与其他领域的、涉政治的与非政治的等各种类型。生产、经营、流通、交换、分配、消费和人际、社会关系中都有可能发生。这种交叉性、多面性、发散性以及无规律性的私有财产保护机制，不是人们想象的那么简单的，也不是物权法规定的那么简单的。
本文概要地介绍了公共利益的范畴、车位车库归属的落地问题和居住权立法的重要性与必要性问题，以及其他一些问题。不难看出，中国物权立法过程中还有保守的一面。未来寄厚望于修改物权法，到那个时候不会出现之前那样的大争论局面，因为大家的法学水平在大幅度提高，很多问题完全达到思想统一、行动一致。
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